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房产买卖租赁

一、商品房交易常见法律问题

期房购买法律问题;认购书签订问题;订金返回问题;定金、订金与预付款问题;面积误差处理问题;补充条款签订问题;违约金约定;交付条件、交付标志和交付日期确定问题;规划设计变更的处理 ;开发商违约责任问题;因质量问题的赔偿及如何解除合同问题;逾期交房处理;房产纠纷的赔偿问题;入住与交房问题;房屋期权转让问题;交付应提供的文件; 延期办理产权证应承担的赔偿责任,等等。

二、二手房买卖常见法律问题

   中介违规及产生的纠纷;违约纠纷及应承担的民事责任;转按揭办理及出现的纠纷; 二手房出租纠纷;面积换算问题;质量风险和法律风险问题;户口迁移条款的约定;维修基金的结算;瑕疵及重大事项告知义务;水表帐单、电话费的结算;煤气和有线电视的过户;等等。

三、房屋租赁常见法律问题

   租赁合同的登记备案;租赁房屋的交付使用及维修;承租人延期交付租金或不交租金处理;租赁合同的变更及终止;承租人优先购买权;承租人改变房屋用途纠纷;租赁房屋的转租问题;出租人与承租人的义务约定;出租人的附随义务;出租人、承租人、物业公司三者之间的权利义务关系;解除租赁合同后装修部分的处理;等等。

三、动拆迁问题常见法律问题

   拆迁人、被拆迁人和房屋承租人的认定;房屋使用人和同住人的认定;市场补偿安置;异地产权安置;拆迁非居住房屋的补偿;公房拆迁补偿款承租人和同住人共有及分配问题;房屋拆迁补偿款之外的其他补偿费处理问题;国有土地上私有房屋的拆迁补偿款分割问题;集体土地上私有房屋的拆迁补偿问题;抵押房屋拆迁抵押权人的权利问题;拆迁面积计算问题;补偿安置协议的签订问题;房屋拆迁评估及异议处理;动迁纠纷处理问题;等等。

    律师代理拆迁安置纠纷的具体处理:

1,拆迁人和被拆迁人就补偿安置等问题达不成协议时的处理;

    2,拆迁中租赁纠纷的处理;

3,拆迁中产权纠纷的处理;

4,拆迁中房屋买卖问题。

四、其他问题(物业管理;装饰装修)

五:操作实务:

一、怎样购买二手房?  1,要确认产权证上的房主是否与卖房人是同一人。 

2,要了解二手房的房屋结构,有无安全隐患几其他需要大修情况。 

3,考察物业管理水平及房屋市政配套设施。

4,买卖双方签订房屋买卖合同后产权过户前,买房应主动去政府主管部门做预告登记,以防卖方“一房二卖”。 

5,谨慎交纳房款,确保产权顺利过户。买卖双方可约定将房款暂放于律师楼,等过户完成后再将房款转入卖方帐户。

6,聘请律师做购房顾问,防范风险,保证买卖的规范化。

二、二手房阴阳合同纠纷处理?

所谓“阴阳合同”,就是双方签订的协议约定了房屋的真实交易价格,但在交易市场填写房屋买卖契约时,将房屋价格填少,以达成少交营业税及个人所得税等税费的目的,但是,是否只要价格不一致,就可认定合同无效呢?

我们认为,阴阳合同除了在交易价格上恶意串通、损害国家利益外,合同的其他条款一般并无违法之处,根据《合同法》第56条关于“合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效”的规定,阴阳合同只有价格条款无效,整个合同不应轻易判定无效。

实践中,对于当事人以居间协议中实际成交价与合同价不一致,主张所签合同无效,由于居间协议的约定虽属违规,但并不影响合同其他条款的效力,且在事后履行过程中可予更正,故,当事人以此辩解居间协议无效,多不予采纳。合同相对方可以根据合同要求对方继续履行或承担违约责任。

三、商铺转租纠纷适用法律问题?

《中华人民共和国合同法》 第二百二十四条“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。”

《上海市房屋租赁条例》第二十九条“房屋转租,是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为。”第三十条“有下列情形之一的房屋不得转租:(一)承租人拖欠租金的;(二)承租人在承租房屋内擅自搭建的;(三)预租的商品房。”第三十一条“房屋租赁合同约定可以转租的,承租人可以按照租赁合同的约定转租房屋。房屋租赁合同未约定可以转租的,承租人转租房屋应当征得出租人书面同意;未征得出租人同意转租房屋的,出租人可以解除租赁合同。”第三十二条“房屋转租期间,租赁合同发生变更,影响转租合同履行的,转租合同应当随之变更;房屋转租期间,租赁合同解除的,转租合同应当随之解除。”第三十四条“房屋转租合同约定租期的最后时限,不得超过租赁合同中约定的最后租期期日。”

《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》规定:在没有其他无效原因存在的情况下,未经出租人同意的房屋转租合同有效。因原租赁合同解除而产生的纠纷,如果出租人未将次承租人作为被告的,考虑到判决生效后的执行问题以及保护次承租人利益的需要,原则上可以追加次承租人作为无独立请求权的第三人参与诉讼。如果次承租人人数过多,且各方的利益也不同,则不宜追加次承租人为第三人,可根据情况需要,由当事人另行诉讼。  次承租人要求承租人解除合同并赔偿装修等添附损失的,属于合同当事人之间的纠纷,一般无须追加出租人为案件的第三人。 租赁合同解除后(转租合同也将同时解除),次承租人因此负有退房义务。次承租人逾期返还房屋的房屋使用费参照数额一般有租赁合同的租金、转租合同的租金、市场租金三个标准。我们认为,出租人就上述三个标准之一主张房屋使用费的,应当支持。 

四、房屋买卖过程中的“定金”、“预付款”及“订金问题?

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第四条规定:

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

关于定金,根据《担保法》的有关规定,当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十。若当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金应当以书面形式约定,当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。 预付款是一种支付手段,其目的是解决合同一方周转资金短缺。预付款不具有担保债的履行的作用,也不能证明合同的成立。收受预付款一方违约,只须返还所收款项,而无须双倍返还。此外,法律对预付款的使用有严格规定,当事人不得任意在合同往来中预付款项,而对定金则无此限制。 订金不具有定金的性质,交付订金的一方主张定金权利的,人民法院不予支持。一般情况下,交付订金的视作交付预付款。另外,根据市房屋土地资源管理局发布的《关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知》的有关规定,房地产开发企业收取订金的,订金数额应当在总房价的千分之五以内,双方在签订商品房预售合同或出售合同后,订金应即时返还或抵充房价。购房者在支付订金后,不购买预订房屋的,订金按预订协议约定的办法处理,但属下列情况,房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金:(1)房地产开发企业未签订书面协议收取订金的;(2)签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的;(3)双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的;(4)广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的。

五、商品房买卖税费需缴纳多少?

买方:

1、契税:1.5%×总房价(普通住宅)非普通住宅3%×总房价

2、交易手续费:2.5元×建筑面积 3、合同印花税:0.05%×总房价 4、中介费:1%×总房价 5、权证印花税:5元 6、登记费:80元 7、配图费:25元 若需贷款:抵押登记费公积金100元,商业或者组合贷款200元。 若要公证:买卖合同公证0.3%以下×总房价。抵押合同公证贷款额×0.1%

卖方:

A、普通住宅 1、满五年 营业税免收 未满五年5.55%×房屋总价 2、交易手续费:2.5元×建筑面积 3、合同印花税:0.05%×总房价 4、个人所得税:满五年且是唯一一套住宅免收。未满五年 差额×20%或者总价×1% 5、中介费1%×房屋总价 B、非普通住宅 1、满五年 营业税及其附加:买进卖出差额的5.55% 未满五年5.55%×房屋总价 2、交易手续费:2.5元×建筑面积 3、合同印花税:0.05%×总房价 4、个人所得税 满五年且是唯一一套住宅免收。未满五年 差额×20%或者总价×2%  5、土地增值税 未满三年总房价×0.5% 满三年未满五年 总房价×0.25% 6、中介费1%×房屋总价 普通住宅的三个标准(同时满足)

1、房屋容积率在1.0以上 2、单套建筑面积在140平方米以下 3、内环单价低于17500元/平方米 内环线以外外环线以内单价低于10000元/平方米 外环线以外单价低于7000元/平方米。

否则也是按照非普通住宅计算税费。

 

 

 

 

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